Téma: O převodech peněz při koupi / prodeji nemovitosti

• Jak probíhá uvolnění peněz — když se platí hotově a prostřednictvím hypotečního úvěru?
• Jaké jsou možnosti úschovy peněz před jejich převedením od kupujícího k prodávajícímu?

Všechny dále uvedené způsoby úschov jsou vždy realizovány na základě "zmocnění" daného konkrétnímu subjektu zákonem.

Prostředky v úschově jsou vždy deponovány na speciálním k tomu zřízeném účtu úschov či jistotním účtu, odděleně o finančních prostředků toho, kdo úschovu poskytuje. Proto musí být vždy k úschovám uzavřena písemná smlouva, ať již samostatně, nebo jako součást (samostatné) ujednání v kupní smlouvě, jak tomu může být např. v případě úschovy u realitní kanceláře.

Subjekt poskytující úschovu (dále jen "uschovatel") je oprávněn s uschovanými prostředky pouze v souladu s uzavřenou smlouvou, jinak celým svým majetkem odpovídá za škodu způsobenou porušením své povinnosti.

Uschované prostředky nespadají do dědictví, pokud by uschovatel zemřel, nemůže na ně exekutor či insolvenční správce, pokud by na majetek uschovatel byla nařízena exekuce či zahájeno insolvenční řízení.

Všechny vklady (úschovy) pro jednoho klienta u jedné banky jsou pojištěny v zákonném rozsahu, a to až do částky odpovídající ekvivalentu 100 000 EUR.

Obecně existují následující možnosti úschovy peněz:

1. notářská úschova – řídí se notářským řádem a souvisejícími právními předpisy. V případě, že notář zemře, vypořádá uschované prostředky podle uzavřené úschovní smlouvy jiný notář ustanovený notářskou komorou.
   
   Cena za úschovu je pevně stanovena notářským tarifem a se odvíjí od výše uschovávané částky. Může se pohybovat i v řádech desetitisíců korun za úschovu (u několikamilionové uschované částky).
2. advokátní úschova – řídí se zákonem o advokacii a souvisejícími právními předpisy. V případě, že advokát zemře, vypořádá uschované prostředky podle uzavřené úschovní smlouvy jiný advokát ustanovený advokátní komorou.
   
   Cena za úschovu není pevně stanovena, může vycházet z advokátního tarifu, ale obvykle bývá dohodnuta individuálně. Proto je zpravidla levnější než úschova u notáře. Ve většině případů se pohybuje mezi částkou 3 000 Kč až 6 000 Kč + DPH.
   
   Poznámka: Realitní kancelář STING, s.r.o. umožňuje svým klientům, kteří přes ni prodávají nemovitost a trvají na advokátní úschově peněz, využít advokátní úschovu u advokátů s ní spolupracující za zvýhodněné ceny.
3. bankovní úschova – řídí se zákonem o bankách a souvisejícími právními předpisy. Cena za úschovu není pevně stanovena, řídí se podmínka jednotlivých bank. Obecně se cenově spíše blíží notářské úschově.
4. úschova v realitní kanceláři – řídí se realitním zákonem a souvisejícími právními předpisy. Realitní kancelář nesmí "svou" úschovu finančních prostředků- tj. kupní ceny a plnění na kupní cenu aktivně nabízet, je oprávněna úschovy poskytnout pouze na výslovnou písemnou žádost klienta. V případě úschov u realitní kanceláře doporučujeme trvat na výslovném ujištění obsaženém obvykle ve smlouvě, kterou je úschova sjednávána, o tom, že úschova je realizována v souladu se zákonem na speciálním k tomu zřízeném účtu.
   
   Cena za úschovu není pevně stanovena, bývá dohodnuta individuálně. S ohledem na rozsah služeb poskytovaných realitní kanceláří, může být i výrazně nižší než cena a úschovu jiných subjektů.

Jaký je postup úschov v Realitní kanceláři STING, s.r.o.?

Realitní kancelář STING, s.r.o. má své úschovní účty zřízeny u České spořitelny, a.s. Tyto účty jsou speciálními účty pro úschovy peněžních prostředků klientů - tj. kupní ceny a plnění na kupní cenu. Existenci konkrétního účtu a jeho přidělení ke konkrétní zakázce si její klienti mohou prověřit zde:

Ověření čísla úschovního účtu >

Pokud klient (tedy kupující či prodávající) písemně požádá Realitní kancelář STING, s.r.o. o tuto službu, je v rámci přípravy smluvní dokumentace související s prodejem nemovitostí či převodem družstevního podílu přidělen ke konkrétnímu obchodnímu případu (zakázce) konkrétní účet.

Tento účet je pro zakázku blokován po celou dobu její realizace. Takto přidělením účtu jsou tedy deponovány placené prostředky pouze v souvislosti s jednou zakázkou.

Z důvodů transparentnosti má Realitní kanceláří STING, s.r.o. zřízen pro platbu rezervačních záloh samostatný účet, kam směřují právě tyto platby klientů. Tento účet je uveden zde:

Používané bankovní účty >

Jakékoliv platby na kupní cenu musí být na úschovní účet realitní kanceláře placeny bezhotovostním převodem, vklad hotovosti na úschovní účet není možný.

Poznámka: Úschova na úschovním účtu se netýká rezervační zálohy. Rezervační záloha se stává částí kupní ceny až okamžikem uzavření kupní smlouvy. Po uzavření kupní smlouvy tedy bývá Realitní kanceláří STING, s.r.o. rezervační záloha převedena na sjednaný úschovní účet.

Je v souvislosti s úschovou prostředků u Realitní kanceláři STING, s.r.o. uzavírána smlouva?

Ano, úschova u realitní kanceláře může být realizována pouze na základě písemně uzavřené smlouvy. Realitní kancelář STING, s.r.o. má obvykle takovou smlouvou zahrnutu jako samostatné ujednání přímo v kupní smlouvě. Veškeré podmínky jsou tak přehledně sjednány v jednom dokumentu.

Po uzavření smlouvy, nejpozději s přijetím první platby na úschovní účet zasílá Realitní kancelář STING, s.r.o. České spořitelně, a.s. informaci o osobě složitele uschovaných finančních prostředků (obvykle se jedná o kupujícího), o jejich celkové výši a dále o osobě příjemce (obvykle se jedná o prodávajícího). Uvedené informace musí banka obdržet v návaznosti na povinnou identifikace uložených prostředků, jak to ukládá zákon o bankách. Je to z důvodu pojištění vkladů, ale i z důvodu dozoru nad finančními toky.

Kdy se peníze do úschovny posílají a jak dlouho tam „čekají“?

Možností je několik, záleží na tom, jestli kupující platí z vlastních prostředků nebo prostřednictvím úvěru.

• Platba na kupní cenu z vlastních prostředků: Obvykle se uzavře kupní smlouva se smlouvou o úschově, ve které se specifikuje, jakým způsobem peníze potečou od kupujícího k prodávajícímu. Ve smlouvě se uvede konkrétní úschovní účet přidělený tomuto realitnímu obchodu. Ve smlouvě se jasně specifikuje, kdy budou peníze do úschovny poslány a za jakých podmínek budou vyplaceny.

  Obvykle se prostředky z úschovy vyplácí ve více částkách. Vše je věcí dohody účastníků.

  Nejpodstatnější část prostředků je vyplácena poté, co je kupující zapsán jako vlastník nemovitosti v katastru nemovitostí a na nemovitosti už neváznou žádná případná omezení (věcná břemena, zástavy atp.), vyjma těch sjednaných ve smlouvě.

  Je možné deponovanou částku vyplácet i ve více platbách po splnění různých podmínek dohodnutých ve smlouvě (po předání nemovitostí, po podání návrhu na vklad atp.).

  Pokud tedy kupující platí kupní cenu z vlastních prostředků s využitím úschovy u Realitní kanceláře STING, s.r.o., pak je po uzavření kupní smlouvy se smlouvou o úschově převedena na sjednaný úschovní účet rezervační záloha a kupující doplácí kupní cenu v dohodnutém termínu. Poté je kupní smlouva podána u příslušného katastrálního pracoviště k provedení zápisu vkladu.

• Platba na kupní cenu z úvěru: Je nepodstatné, zde je z úvěru hrazena celá kupní cena či jen její část. V tomto případě je vždy třeba respektovat podmínky banky poskytující úvěr na zaplacení kupní ceny. Postupy mají banky v podstatných bodech téměř totožné, ale i tak je třeba vždy ke každému obchodnímu případu přistupovat individuálně.

  Proto se před podpisem kupní smlouvy se smlouvou o úschově zasílá pokaždé návrh dokumentace bance ke posouzení a případnému připomínkování.

  Absolutní většina banka uvolní prostředky z úvěru do úschovy v okamžiku, kdy je jí doložen složení prostředků vlastních zdrojů do sjednané úschovy a podání návrhu na vklad zástavního práva ve prospěch úvěrující banky k tíži převáděných nemovitých věcí.

  Některé banky mohou ovšem požadovat pro uvolnění prostředků z úvěru i podání návrhu na vklad samotné kupní smlouvy.

  Další postup uvolňování prostředků z úschovy je pak totožný jako u platby celé kupní ceny z vlastních zdrojů.

  Může nastat i situace, kdy se z úvěru strany kupující vyplácí úvěr, který má strana prodávající a který je zajištěn zástavním právem na prodávaných nemovitostech. I s touto situací se dokážeme vypořádat a vše individuálně nastavit tak, aby riziko s tím spojené bylo pro všechny zúčastněné minimalizováno. Tato situace si vyžaduje individuální přístup.

Může dostat prodávající peníze hned? Nebo až po zapsání do katastru?

Vždy záleží v první řadě na dohodě účastníků v návaznosti na jejich potřeby (např. povinnost zaplatit rezervační zálohu na nemovitost, kterou prodávající následně kupují a kam se mají stěhovat). Výplata podstatné části kupní ceny před zápisem vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí sebou může nést riziko v případě neprovedení vkladu do katastru nemovitostí z důvodů, které nebyly účastníkům v okamžiku uzavření kupní smlouvy známy.

Proto se v dokumentaci Realitní kanceláře STING, s.r.o. vše nastavovat tak, aby byli v co největší míře ochráněni všichni účastníci obchodu.

Jak je to s financováním družstevního bytu, tedy převodu družstevního podílu?

Družstevní byty, resp. převody družstevních podílů se často financují ze stavebního spoření. Financování hypotékou je obvykle možné pouze za situace, že je bance předložena garance následného převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví, a to do doby určené bankou (obvykle to bývá doba do jednoho roku).

Tok finančních prostředků je obdobný jako u převodu vlastnictví k nemovité věci s tou výjimkou, že podmínky výplaty podstatné části uschovaných prostředků z úschovy bývá nutnost doložit doručení smlouvy o převodu družstevního podílu družstvu a případně doložení uzavření nájemní smlouvy mezi bytovým družstvem a nabyvatelem.

Výplat části uschovaných prostředků může být rovněž podmíněna doložení předány družstevního bytu nabyvateli.

Závěrem je nutné zdůraznit, že jakékoli podmínky úschovy a následné výplaty finančních prostředků musí být vždy dány shodou všech zúčastněných osob, zejména strany kupující a strany prodávající.

Schovatel je povinen takovou dohodu respektovat a řídit se jí v rámci zákonem stanovených podmínek. Pokud by dohoda z takových podmínek vybočovala, je schovatel povinen o tom účastníky poučit a případně při jejich nerespektování je povinen úschovu neuskutečnit.