Rizika v realitách

1. Prohlídky nemovitosti – vím, kdo chodí k nám domů?
Pokud se prohlídky uskutečňují za účasti makléře, kupujícímu se věnuje, je schopen poradit, ovládá obchodní dovednosti. Na prohlídku nemovitosti doprovází pouze klienty se skutečným zájmem o koupi. Prodávající tak má jistotu, že se mu bytem nebudou procházet „realitní turisté“ či nezvaní realitní agenti konkurenčních kanceláří.

2. Dostatečná prezentace - je to skutečně správné místo pro inzerování mé nemovitosti?
Klient často říká, že je schopen si inzerovat svou nemovitost sám. Jenže dostatečná prezentace je hotová věda. Nejde jen o to, kde inzerovat a kolikrát, ale v jakém množství, jak kombinovat média, a tak dál. Vážní zájemci zadávají poptávky na míru realitním kancelářím, které pro ně pracují, prestižní nabídky umísťují na frekventovaná místa, do nejčtenějších celorepublikových magazínů a na realitní servery.

3. Potenciální kupec - má na to?
Tuto informaci si samo prodejce těžko ověří. Díky široké databázi klientů provádí důvěryhodná realitní kancelář jejich screening - když klient disponuje hotovostí, má tyto informace k dispozici a vyhledává nemovitost do stanoveného limitu. V případě zájmu o financování úvěrem prochází tento člověk jednáním s hypotečním makléřem, který ve velice krátké době zjistí, zda je klient bonitní pro získání úvěru.

4. Čas prodeje - stihnu to prodat do tří měsíců?
Při samo prodeji je to sázka do loterie. Naopak realitní společnost je schopna podle časových možností prodávajícího stanovit optimální tržní cenu k prodeji. Tomu přizpůsobí prodejní strategii, absolvuje časově náročné prohlídky a jednání kupujících, zajistí financování kupujícího a zkrátí dobu nutnou pro vyřízení úvěrů. Realitní společnosti má přehled o celkovém průběhu obchodu, toku peněz, v případě nutnosti je schopna klientovi vyplatit část kupní ceny ještě před celkovou realizací obchodního případu.

5. Právní servis - zvládnu si to napsat sám?
Kdo si myslí, že je to hračka, těžce se mýlí. Smlouvy u renomovaných realitních společností vyhotovuje advokátní kancelář, v jejímž zájmu je vyváženě chránit jak stranu kupující, tak stranu prodávající. V dnešní době nemá prodávající jistotu, zda po podpisu kupní smlouvy opravdu obdrží finance na svůj účet. Pokud si zvolí zprostředkovatele, získá jistotu, že v průběhu podpisu kupní smlouvy jsou již finance složeny na účtu zprostředkovatele, notáře či advokáta.

6. Vyřízení úvěru kupujícímu - opravdu dostane úvěr a za jak dlouho to bude?
Slovo je stále jen slovo a v tomto případě více než kdy jindy platí – důvěřuj, ale prověřuj.

Standardem dobrých realitních kanceláří je, že zajišťují financování pro kupujícího a to v rámci kupní ceny. Nespornou výhodou je okamžité prověřování finanční způsobilosti klienta splácet, což se děje prostřednictvím hypotečního makléře. Až poté, co makléř zjistí, že je klient dostatečně bonitní, vyzve ho ke složení rezervace. V tuto chvíli má již prodávající jistotu, že se jedná o skutečného kupce.

7. Daň z převodu nemovitosti - úschova - mám záruku, že prodávající zaplatí daň z převodu?
Rozhodne-li se prodávající uskutečnit prodej své nemovitosti sám, záruku nemá. V realitní kanceláři je standardním postupem úschova částky odpovídající dani z převodu nemovitosti v úschově zprostředkovatele, který se postará o vyhotovení daňového přiznání, doložení znaleckého posudku na příslušný finanční úřad a řádný převod prostředků v termínu pro zaplacení daně. Tím získá kupující jistotu, že jako ručitel ze zákona nebude muset uhradit daň za prodávajícího a nevzniknou mu tak další neočekávané náklady s nemovitostí.

8. Předání nemovitosti - jakou mám jistotu, že si na sebe přehlásí média a odhlásí se z trvalého pobytu?
I toto ohlídá realitní makléř. Předání nemovitosti vždy probíhá za jeho účasti a on také vytvoří předávací protokol, na základě kterého se převádí média na kupujícího. Realitní makléř je garantem zrušení trvalých bydlišť prodávajících v případě takového ujednání v kupní smlouvě a tím předchází možným sporům s exekutory v případě koupě nemovitosti od dlužníků.

9. Stanovení tržní ceny nemovitosti – opravdu je stanovena správně?
Dvě slova: cenová mapa. Situace se špatně stanovenou tržní cenou nemovitosti zpravidla nastává, pokud se prodávající neobrátí na odborníky a nemá přehled o cenových mapách. Prodávající mají často tendenci nadhodnotit svou nemovitost. Vysoká cena pak odradí zájemce, kteří koupí jinou nemovitost, a výsledná prodejní cena je v důsledku neustálého snižování nakonec ještě nižší, než byla na začátku.

10. Exkluzivní smlouva - proč bych se měl upisovat jediné realitní kanceláři?
Jedno slovo: rozmělňování. Majitelé mívají pocit, že pokud umožní svou nemovitost nabízet vícero realitním kancelářím, celý proces tím urychlí. Opak je však pravdou. Často jejich nemovitost nabízí tři měsíce několik realitních kanceláří a za tu dobu se nikdo neozve ani nepřivede klienty. Výsledkem jsou ztracené tři měsíce, ve kterých se mohla nemovitost zobchodovat.

11. Právní služby – jednou zajdu za právníkem a to stačí, ne?
Pokud se prodávající neorientuje v daňových a právních otázkách, pak mu hrozí riziko pokut a penále za nedodržení zákonných povinností, které jako prodávající má.

Podpisem kupních smluv práce realitní kanceláře nekončí. Je potřeba vypracovat znalecký posudek a podat daňové přiznání na příslušný finanční úřad. Tyto služby včetně zaplacení daně kancelář za prodávajícího udělá zcela zdarma jako standard.