Referenční případy

ALENA - zákazník prodával/kupoval nemovitost sám a dopadlo to špatně

Majitel dvougeneračního rodinného domu na Ostravsku se dostal do finančních problémů a na své nemovitosti mu přistála exekuce. V jeho zájmu bylo nemovitost si nechat a zkusit si půjčit peníze na vyplacení exekucí. Chtěl si vzít půjčku z banky, ale protože se ocitl v registru dlužníků, banka jeho žádost o poskytnutí úvěru zamítla. V inzertních novinách ho oslovil inzerát na možnou půjčku peněz, a tak si sjednal s panem X schůzku. Vše proběhlo velmi rychle, pan X si prohlédl nemovitost, s majitelem se domluvil, že mu peníze půjčí a pomůže vyplatit dluhy. Poskytnutou půjčku mu pak měl majitel splácet. Majiteli nemovitosti se velmi ulevilo, že unikl hrozbě dražby a o svůj dům tak nepřijde. Podepsal tedy smlouvu o půjčce, smlouvu o zřízení zástavního práva na nemovitost a také směnku na částku 300 tisíc korun. Půjčená částka byla cca 800 000 Kč. Majitele nemovitosti lákala rychlá pomoc, která mu byla nabídnuta, a tak veškeré potřebné smlouvy podepsal velmi rychle, bez důkladného prostudování a porady s odborníky. Jeho dluhy byly dle domluvy vyplaceny a na nemovitosti začalo váznout zástavní právo. Majitel nemovitosti začal půjčku splácet. Domluvil se také s panem X, že se jeho nemovitost může začít prodávat. Bohužel se nic nedělo, dům se nikde k prodeji nenabízel. Asi po půl roce se pan X objevil, sdělil majiteli nemovitosti, že dle smlouvy o půjčce je povinen mu peníze vrátit. Až nyní, po důkladném pročtení smluv, majitel zjistil, že se upsal ke splácení velice vysokého úroku z půjčky, a také že není v jeho silách tak rychle peníze sehnat. Dle smlouvy o půjčce mu začaly nabíhat úroky z prodlení. Tato smlouva navíc obsahovala rozhodčí doložku, a tak po nějakém čase pan X po vykonání rozhodčího řízení předal vymáhání dluhů dalšímu exekutorovi.

Tento obchodní případ se nám dostal do rukou až tehdy, kdy na nemovitosti vázlo zástavní právo pana X, zároveň byla uvalena exekuce. Exekutor žádal vyplacení 2 150 000 Kč a hrozilo, že na nemovitost bude vyhlášena dražba. V dnešní době, kdy se velké domy prodávají hůře, jsme zamítli možné řešení v podobě pomoci společnosti Kredit Finance, a vypadá to bohužel tak, že majitel o nemovitost přijde. Navíc pokud se daná nemovitost vydraží za nižší částku, než je ta, kterou žádá exekutor, bude majitel své dluhy splácet dál.

Problémy majitele RD:

• na nemovitosti vázne exekuce
• majitel nemá peníze na vyplacení exekuce
• hrozí dražba nemovitosti
• nemá žádné zkušenosti s prodejem nemovitostí
• nemá žádné zkušenosti s možnými půjčkami
• potřebuje rychle peníze
• majitel byl již velmi pod stresem

Jak by mu pomohla naše Realitní skupina STING, kdyby se na nás obrátil hned?

• realitní makléř by se na danou nemovitost zašel podívat, a protože máme zkušenosti s nemovitostmi, kde váznou tato omezení, navrhli bychom řešení
• zjistili přesnou výši dluhů u exekutorů
• navrhli majiteli možné přefinancování nemovitosti přes naši společnost Max Finance
• (v případě, že by dům mohl koupit někdo z rodinných blízkých)
• sepsali s majitelem smlouvu o obstarání prodeje nemovitosti a také smlouvu o půjčce peněz
• vyplatili exekuce
• v případě možné koupě někoho z rodiny vyřídili úvěr a také celé zprostředkování přepisu nemovitosti
• v případě, že by danou nemovitost nikdo koupit nemohl, vyplatili dluhy a prodávali nemovitost jinému zájemci s tím, že by majitel věděl přesnou částku za prodej svého RD
• majiteli pomohli sehnat jiné možné bydlení - pronájem nebo koupi nemovitosti
• majiteli by zůstaly ještě peníze z prodeje nemovitosti

RICHARD - zákazník prodával/kupoval nemovitost sám, nastaly problémy, pak jsme to vzali do rukou my a dopadlo to dobře

Dozvěděli jsme se o dlouhodobém záměru dvou bratří prodat svou chatu v okolí Ostravice. Nemovitost zkoušeli nabízet v okruhu svých známých, ale každého zájemce odradila exekuce váznoucí na této nemovitosti a vlastníci neměli dostatek vlastních zdrojů pro vyplacení exekuce. Nikdo z kupujících neměl jistotu, že majitelé nemovitosti použijí peníze z jejího prodeje na vyplacení exekuce a také že na nemovitost „nepřistane“ další omezení či zástava. A když se našel kupující, který byl ochoten vzít na sebe riziko a exekuci vyplatit, tak neměl dostatek financí na koupi této nemovitosti. Když si chtěl vyřídit hypoteční úvěr, zjistil, že k nemovitosti není právní příjezd, tzn., že k chatě vede komunikace, která je ve vlastnictví soukromé osoby, tím pádem se stala nemovitost neprodejnou. Lidé s hotovostí měli strach z exekuce, a také z toho, že jim může do budoucna vlastník pozemku - příjezdové cesty, zamezit příjezd kdykoliv se rozhodne. Klienti bez hotovosti zase od banky nemohli dostat úvěr. Majitelé nemovitosti se tak dostali do neřešitelné situace. A aby toho nebylo málo, tak tím nejdůležitějším problémem pro vlastníky nemovitosti byla realita, že pokud v dohledné době neuhradí exekuci, jejich nemovitost půjde do dražby.

Naše společnost, která v této lokalitě zrovna vyhledávala nemovitost na míru pro svého klienta, se dozvěděla o této nešťastné situaci klientů. Dali jsme si s klienty schůzku a navrhli nabídku s možným řešením.

Vůbec první krok, který jsme museli učinit, bylo zjistit, zda je možné k nemovitosti zajistit právní příjezd - oslovili jsme vlastníka komunikace, a ten nám ho přislíbil. Ovšem pouze za podmínky, že komunikace bude oddělena geometrickým plánem, a on prodá podíl na této komunikaci v hodnotě 40 tisíc korun. Nemovitost byla zatížena exekucí ve výši 40 tisíc korun. Tzn. pro prvotní jednání je třeba zajistit financování, zrušení exekuce a právní příjezd k nemovitosti. Jelikož vlastníci byli bez financí, jediná možnost byla s vlastníky nemovitosti sepsat smlouvu o půjčce a smlouvu o obstarání prodeje. S vlastníky chaty jsme se domluvili na částce, za kterou chtějí svou nemovitost prodat, tuto částku jsme jim garantovali smlouvou o obstarání prodeje. Smlouvou o půjčce jsme zajistili pro vlastníky částku pro vyplacení exekuce, kterou jsme osobně uhradili u exekutora, a dohlédli na hladký průběh výmazu exekuce na katastru nemovitosti. Po dohodě s geometrem jsme zajistili oddělení pozemku na základě geometrického plánu. Připravili jsme kupní smlouvu na odkup podílu na příjezdovém pozemku a u podpisu kupní smlouvy vyplatili v hotovosti kupní cenu za příjezd. V průběhu těchto činností jsme samozřejmě nemovitost inzerovali a jezdili na prohlídku s klienty naší společnosti. Po krátké době jsme našli zákazníka, který projevil o nemovitost zájem. Ten složil v realitní kanceláři rezervaci. Podmínkou bylo vyplacení celé kupní ceny oproti provedení zápisu vlastnických práv ve prospěch kupujícího na katastru nemovitostí. Mezitím přišel vlastník nemovitosti, že mu hrozí další exekuce a potřebuje urychleně vyplatit dalších 20 tisíc korun, a druhý spoluvlastník s nutnou potřebou 50 tisíc korun pro soukromé účely. Naše společnost opět vyplatila dlužnou částku věřiteli, vyplatila 50 tisíc korun prodávajícímu a zároveň podepsala kupní smlouvy s kupujícím. Po dobu převodu nedošlo k žádnému omezení, nemovitost se přepsala na nového kupujícího a advokát vyplatil z úschovny peněz částku na účet zprostředkovatele. Ten ji vyplatil prodávajícím na základě smlouvy o obstarání prodeje, sníženou o vyplacené částky před uzavřením celkového obchodu.

Problémy prodávajících:

• na nemovitosti vázne exekuce
• nedostatek financí pro vyplacení exekuce
• nezajištěn právní příjezd k nemovitosti
• hrozba dražby nemovitosti
• dlouhodobý nezájem o koupi rizikové nemovitosti

Jak pomohla problémy vyřešit Realitní kancelář STING:

• zhodnotila situaci, navrhla řešení a strategii prodeje, uzavřela s prodávajícím smlouvu o obstarání prodeje dle domluvených a odsouhlasených podmínek
• odblokovala nemovitost pod exekucí, zajistila hladký právní průběh při výmazu na Katastru nemovitostí
• financovala výplatu exekuce z vlastních zdrojů
• zajistila příjezd k nemovitosti po dohodě s vlastníkem - geometrický plán, úhrada kupní ceny
• tyto náklady opět financovala Realitní kancelář STING z vlastních zdrojů
• Realitní kancelář STING odblokovala omezení na listu vlastníka, zajistila právní přístup k nemovitosti (učinila nemovitost prodejnou)
• na základě vlastní prezentace a databáze klientů našla vhodného kupce dokonce s hotovostí
• zajistila hladký průběh prodeje nemovitosti a kupujícímu dala jistotu využití advokátní úschovy, tzn. že jakmile bude nemovitost na něj přepsána bez jakéhokoliv omezení, tak je to pokyn pro advokáta, aby uvolnil finanční prostředky na účet zprostředkovatele
• částka snížená o náklady zprostředkovatele byla vyplacena prodávajícímu
• kromě celého servisu zprostředkovatel samozřejmě zajistil i ohodnocení nemovitosti, výpočet daňového přiznání a následnou úhradu za prodávající na příslušném finančním úřadě

HONZA - zákazník nemovitost prodával/kupoval od začátku s námi a dopadlo to dobře.

Majitelé rodinného domu nás kontaktovali se záměrem prodat svou nemovitost z důvodu vyřešení složité rodinné situace své dcery.

Celý obchodní případ začíná zajištěním podkladů k nemovitosti, čímž jsou list vlastníka a snímek z katastrální mapy.

Z těchto podkladů makléř zjistí, zda neexistují omezení týkající se předmětných nemovitostí, zástavy, exekuce a podobně, zda je zajištěn přístup na nemovitost z obecní komunikace, atd.

Vybaven těmito podklady jede makléř na danou nemovitost, kde probíhá první schůzka s majiteli.

Při důkladné prohlídce s majiteli si makléř vyplňuje technický formulář o nemovitosti, zjišťuje skutečný stav nemovitosti a další cenné informace o okolí a občanské vybavenosti.

Přichází důležitý moment celého prodeje, kdy se stanovuje prodejní cena nemovitosti.

Makléř zjišťuje představu o ceně nemovitosti majitelů, jaký na to mají názor, a jak k této ceně došli.

Majitelé jsou hodně často ovlivněni názory okolí, které nemá osobní zkušenost s prodejem rodinného domu v dané lokalitě, vychází ze „zaručených zpráv“, že jedna paní povídala: můj soused prodal podobný dům za tolik a tolik.

V této chvíli přichází ten správný okamžik, aby makléř do celého případu dal tu největší přidanou hodnotu - perfektní znalost cenové mapy a stanovil odpovídající tržní cenu nemovitosti. Makléř probírá s majiteli, jak celý realitní obchod bude probíhat, a je seznámen se všemi službami, které pro něj makléř zajistí.

Je velice potřebné, a z právního hlediska i nutné, sepsat všechny podmínky prodeje do zprostředkovatelské smlouvy, v níž jsou vždy definované obě strany, předmět prodeje, garantovaná cena, provize za zprostředkování obchodu, která je vždy splatná po prodeji nemovitosti, případně další ujednání, která mohou být individuálně dohodnuta.

Pro majitele jsou zde specifikovány všechny služby, které se makléř písemně zavazuje splnit.

Po dohodnutí formy prohlídek a stanovení si četnosti reportu o stavu celého případu makléř zadává celý prodej do realitního systému, vypracovává popis celé nemovitosti, stahuje pořízenou fotodokumentaci a provádí export zakázky na realitní servery.

Již při náběru nemovitosti makléř ví, komu danou nemovitost nabídnout ze své databáze poptávajících klientů, což celý obchod velice urychlí, a často je schopen domluvit prohlídku i do druhého dne.

Veškeré prohlídky probíhají za přítomnosti makléře, který celou nemovitost prezentuje a je schopen velice fundovaně podat informace o celém jejím stavu.

Již při prohlídce makléř zjišťuje formu financování kupujících a předává kontakt našemu hypotečnímu makléři, který v rámci kompletního servisu bezplatně navrhne možnosti financování.

Často se stává, a bylo to i v tomto případě, že již při druhé prohlídce byl osloven klient, kterému se dům líbil a rozhodl se pro jeho koupi.

Hypoteční makléř zajistí veškeré podklady k rychlému vyřízení hypotéky v návaznosti na kupní smlouvy.

Realitní makléř připravuje ve spolupráci s advokátní kanceláří veškeré smlouvy garantující jak prodávajícímu tak i kupujícímu, že obě strany dostojí svým závazkům.

Celý prodej vrcholí podpisem kupních smluv za přítomnosti advokáta, kde jsou zapracovány případné požadavky jedné nebo druhé strany, a je ošetřeno i zaplacení daně z převodu nemovitostí, vypracování znaleckého posudku a následného daňového přiznání.

Celý tento prodej se uskutečnil velmi rychle, od první návštěvy do uzavření smlouvy uplynul přesně jeden měsíc.

Vzhledem k rychlosti a profesionální práci makléře projevili prodávající zájem prostřednictvím našeho makléře realizovat i koupi bytu pro dceru, což bylo hlavním impulzem na začátku.

Důležité body obchodního případu:

• rozhodnutí se pro renomovanou společnost na základě referencí, osobní návštěvy a doporučení
• uzavření exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy, kde jsou jasně stanovena pravidla prodeje, makléř k takové zakázce přistupuje s větší odpovědností, protože i kupujícím může garantovat smluvně ujednané podmínky
• osobní prohlídka makléře na nemovitosti, není to standardem realitních kanceláří, které nemají tak širokou síť poboček, nemovitost často ani neviděli a nabízejí ji
• stanovení tržní ceny nemovitosti je velice důležitým základním kamenem celého obchodu. Pokud je tato cena uměle navýšená a posléze se výrazně slevuje, kupující to vnímají jako špatný signál a výsledná cena se ještě výrazněji propadá
• prohlídky se vždy zúčastní makléř se zájemci, což je i pro majitele větší jistota, než když Vám po bytě chodí sami úplně cizí lidé
• garance ze strany našeho hypotečního makléře, že zájemce, který má o nemovitost zájem, je schopen získat hypotéku a dům se tak nebude zbytečně dlouho blokovat ostatním zájemcům, čímž se urychlí celý proces
• vypracování kupní smlouvy advokátní kanceláří a její podpis za účasti advokáta v naší kanceláři, celé uzavření případu má důstojnou atmosféru v reprezentativních prostorách a ne někde na koleně na katastrálním úřadě nebo na chodbě
• obě strany mají jistotu, že dostanou, co je předmětem kupní smlouvy - prodávající peníze a kupující nemovitost, kterou si vybrali. Pokud není prodej zadán realitní kanceláři, nastává spoustu nejasností, kdy se podepíší kupní smlouvy, kdy se předají peníze. Jedná se o vysoké částky a riziko prodávat či kupovat na vlastní pěst je vysoké
• dotažení případu až do podání daňového přiznání na finančním úřadě a zaplacení daně za prodávající je již standardem našich služeb. Tímto chráníme i kupujícího, protože ze zákona se stává kupující ručitelem do úplného zaplacení daně