Časté chyby při prodeji/koupi nemovitosti
Chybujeme všichni, chybujeme často, leč nechybujeme rádi. Některé chyby nás vytrestají a většina poučí. Desítka zkušených obchodních manažerů, kteří jsou roky v realitní praxi, vám představí nejčastější chyby, kterých se lidé dopouštějí při prodeji nebo koupi své nemovitosti.
Špatně pročtená smlouva. Je třeba dát si pozor na to, aby v ní byly uvedeny pokuty vůči oběma stranám, tedy aby byla zajištěna případná vymahatelnost.
Nezajištění úschovy daně. Může se stát, že nebude zaplacena daň z převodu nemovitosti a zde pak hrozí problém s možnými pokutami z prodlení.
Sehnat kupce není to nejdůležitější. Samoprodejci i nezkušení makléři si to sice občas myslí, sehnat kupce znamená pouze začátek prodeje. Nástrah, které můžou potkat jak prodávající tak kupující, je mnoho. Namátkou:
- pozemek pod nemovitostí nepatří majiteli nemovitosti, stejně tak i příjezdová cesta
- nemovitost může být zatížená věcným břemenem
- nemovitost může být zatížena i jinak, například exekucí. Pokud se jedná o exekuci, majitel s ní nemůže nakládat a kupní smlouva je neplatná.
- pokud je nemovitost ve společném jmění manželů, kupní smlouvu musí podepsat oba majitelé, jinak je neplatná
- pokud připravuje kupní smlouvy jen jedna strana, hrozí, že budou vyznívat v její prospěch
- prodávající může opomenout zaplatit daň z převodu nemovitosti, a tak se dostává do problému nový majitel nemovitosti
- problém může nastat i u podílového vlastnictví, kde majitel podílu opomene nabídnout ostatním vlastníkům nemovitosti ke koupi svůj podíl a rovnou ho prodá
Nabídnutí nemovitost více realitním kancelářím, prodej to urychlí. Opak je pravdou. Naštěstí se postupem času a vlastní zkušeností od tohoto způsobu prodeje upouští. Majitelé si uvědomili, že předat svou nemovitosti renomované kanceláři a makléři, který se o celý prodej postará ke spokojenosti obou stran, je nejvýhodnější jak časově, tak finančně.
Víra ve sladké řeči makléře, který tvrdí, jak velmi výhodně prodá vaší nemovitost za cenu, která vůbec neodpovídá trhu ani lokalitě. První dojem je velice dobrý, ale když se ani po třech měsících neuskuteční jediná prohlídka, nepřijde jediný zájemce, přijde kruté vystřízlivění. Nemovitosti to uškodí a dostane nálepku „okoukaná“, jejíž cena bude padat o sto, dvě stě tisíc.
Podcenění prezentace. Je to jedna z nejčastějších chyb u samoprodejců a znamená téměř okamžitou ztrátu atraktivity jejich nemovitosti. Pouze v inzertních novinách majitel nemovitosti neosloví cílovou skupinu kupujících. Zde je dobré popřemýšlet nad výběrem zprostředkovatele a hlavně nad tím, kdo mi může prokázat transparentnost svých služeb.
Výběr zálohy a předání makléři z nedůvěryhodné realitní kanceláře. Takovým vykutáleným jedincům je pak jedno, co se s prodejem děje. Mají své peníze a klienti jsou pak nuceni zbytek prodeje řešit sami. Zjišťovat, jak to vypadá s financování a potom se případ táhne dlouhé měsíce.
Samostatná kapitola nakonec…
I když nezpochybňujeme fakt, že si mnozí lidé dokážou prodat svou nemovitost sami, jsou spokojení s výsledkem transakce a hřeje je pocit, že lépe obchod proběhnout nemohl, až příliš často se setkáváme s tím, že samoprodejci…
- špatně určí prodejní cenu. Buď ji příliš podcení, nebo naopak navýší. V prvním případě prodělají, ve druhém se prodlužuje doba prodeje.
- nedokážou ověřit bonitu kupce, zjistit, zda dosáhne na hypotéku. Nemají tedy jistotu, zdali kupec má nebo dostane finance.
- nedokážou nabídnout nemovitost tak dobře jako zkušený obchodník.
- nezjistí přesně potřeby kupujícího. Nemohou mu nabídnout to, co kupující přesně chce, popřípadě se dohodnout na kompromisu.
- neumí vyjednávat a mnohdy kupující stlačí cenu příliš nízko.
- riskují ztrátu peněz. Pokud se finance neposílají do advokátní úschovy či úschovy RK, tak prodejce nemá jistotu, že peníze dostane.
- nikdy neví, kdy narazí na podvodníka. Ten si může prodávajícího pojistit tím, že mu dá zálohu předem, získat plnou moc, ale pak přepsat nemovitost na třetí osobu a vytratit se. Zkrátka nikdy není předem jasné, jaký je skutečný záměr druhé strany.